11:51, 30/01/2023
Chào mừng bạn đến với trang thông tin điện tử VKSND tỉnh Điện Biên

CẦN THIẾT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG KHOẢN 3 ĐIỀU 188 LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

CẦN THIẾT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG  KHOẢN 3 ĐIỀU 188 LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
Kể từ khi ra đời lần đầu tiên vào năm 1987, Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung, thay thế nhiều lần và hiện nay, Chính phủ đang thực hiện các bước để hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến trình Quốc hội thông qua vào năm 2023. Nhìn chung, các quy định của Luật Đất đai ngày một hoàn thiện hơn và cơ bản đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước qua từng giai đoạn, từng thời kỳ. Tuy nhiên, đến nay các quy định của Luật Đất đai vẫn bộc lộ rất nhiều bất cập, cần được sửa đổi, bổ sung kịp thời. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 chính là một quy định như thế.
     Kể từ khi ra đời lần đầu tiên vào năm 1987, Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung, thay thế nhiều lần vào các năm 1993 (thay thế), 1998 (sửa đổi, bổ sung), 2001 (sửa đổi, bổ sung), 2003 (thay thế), 2018 (sửa đổi, bổ sung), 2013 (thay thế), 2018 (sửa đổi, bổ sung). Và mới đây nhất, ngày 14/11/2022, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 150/NQ-CP về Kế hoạch hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các bộ, ngành có liên quan xây dựng dự thảo Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với Dự thảo. Theo Kế hoạch, đến năm 2023, Chính phủ sẽ hoàn thành việc trình Quốc hội thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
     Nhìn chung, các quy định của Luật Đất đai ngày một hoàn thiện hơn và đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước qua từng giai đoạn, từng thời kỳ. Tuy nhiên, đến nay các quy định của Luật Đất đai vẫn bộc lộ rất nhiều bất cập, nhiều điểm chưa thực sự rõ ràng dễ gây nhầm lẫn, hoặc chưa phù hợp với tình hình mới… nên cần được sửa đổi, bổ sung kịp thời. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai hiện hành chính là một ví dụ về việc quy định chưa thực sự rõ ràng dễ gây nhầm lẫn, dẫn đến việc áp dụng trên thực tế chưa được thống nhất.
     Bất cập tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 và các cách hiểu khác nhau
     Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính".
Bên cạnh đó, Điều 503 BLDS 2015 về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất cũng có quy định tương tự: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai".
     Quy định như trên dễ gây nhầm lẫn giữa thời điểm có hiệu lực của "việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất" (sau đây xin gọi chung là "việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất") với thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất. Hiện đang có 2 quan điểm khác nhau về vấn đề trên:
     Quan điểm thứ nhất là đánh đồng thời điểm có hiệu lực của việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất với thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất. Đây là quan điểm phổ biến, đặc biệt là trong ngành Tòa án. Quan điểm này cho rằng:“Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”[1]; Nghĩa là mặc dù giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất đã đảm bảo về nội dung và hình thức theo luật định (bao gồm cả việc công chứng hoặc chứng thực), nhưng giao dịch đó vẫn chưa có hiệu lực pháp luật khi chưa được đăng ký vào Sổ địa chính. Trên thực tiễn đã có nhiều giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp đã bị Tòa án tuyên vô hiệu do chưa được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Hay có nhiều vụ việc, cơ quan thi hành án dân sự kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án, trong khi tài sản đó là đối tượng của một giao dịch dân sự đảm bảo về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật, chỉ là chưa được đăng ký vào Sổ địa chính[2].
     Quan điểm thứ hai cho rằng cần phân biệt rõ ràng giữa thời điểm có hiệu lực của việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất với thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, hai thời điểm đó hoàn toàn khác nhau. Theo đó, thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực (trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực) hoặc thời điểm hợp đồng được giao kết (trường hợp còn lại), thời điểm có hiệu lực của giao dịch thừa kế do pháp luật về thừa kế quy định; Còn thời điểm có hiệu lực của việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm các bên thực hiện xong cam kết về việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất theo giao dịch đã được xác lập, được pháp luật công nhận bằng việc "vào Sổ địa chính".
     Tác giả đồng tình với quan điểm thứ hai, bởi lẽ: Theo khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch là kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác". Hợp đồng về quyền sử dụng đất nhìn chung đều phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, trừ trường hợp một bên hoặc các bên trong hợp đồng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực là không bắt buộc. Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: "Thời điểm có hiệu lực của văn bản công chứng là từ thời điểm công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng". Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng đó được công chứng hoặc chứng thực (trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực), hoặc là thời điểm hợp đồng được giao kết (trường hợp không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực); Khi đó, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đã phát sinh và phải được thực hiện, nếu có vi phạm xảy ra thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm phải chịu trách nhiệm dân sự; Thời điểm có hiệu lực của giao dịch thừa kế do pháp luật về thừa kế quy định; cụ thể là tại các Điều 611, 614, 643 Bộ luật dân sự 2015. Còn việc đăng ký vào Sổ địa chính là một bước trong quá trình thực hiện giao dịch, khi được đăng ký vào Sổ địa chính thì việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất đã được thực hiện xong; Từ thời điểm đó, bên nhận chuyển quyền có các quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất đó theo nội dung giao dịch tương ứng.
     Hướng hoàn thiện pháp luật để đảm bảo quy định rõ ràng và thống nhất
     Để tránh gây ra nhiều cách hiểu khác nhau về vấn đề nêu trên, cần thiết sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 theo hướng phân biệt rõ hai thời điểm nêu trên. Hiện nay, theo Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 được thay thế bằng khoản 3 Điều 211 như sau: "Việc chuyển quyền sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính".
     Có thể dễ dàng thấy rằng, việc quy định theo hướng như trên chỉ giúp phân biệt rõ hơn giữa việc chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) và việc "tạm chuyển" quyền sử dụng đất (thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất), mà vẫn chưa giải quyết được vấn đề phân biệt giữa thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất và thời điểm có hiệu lực của việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất.
     Theo ý kiến tác giả, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 cần được bổ sung như sau: "Giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm được giao kết, được công chứng, chứng thực, hoặc thời điểm khác do pháp luật quy định. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính" (Phần cần được bổ sung là phần được gạch chân).
     Bên cạnh đó, để đảm bảo sự thống nhất giữa các quy định của pháp luật, Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 cũng cần được bổ sung như sau: "Giao dịch về quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm được giao kết, được công chứng, chứng thực, hoặc thời điểm khác do pháp luật quy định. Việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai." (Phần cần được bổ sung là phần được gạch chân).
     Nhà nước ta là Nhà nước pháp quyền Xã hội chủ nghĩa; đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, đòi hỏi Luật Đất đai vừa phải chặt chẽ, đầy đủ, rõ ràng, vừa phải tạo điều kiện thông thoáng cho các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất được tự do phát triển, có như vậy mới đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong tình hình mới, thúc đẩy kinh tế đất nước đi lên trong tiến trình hội nhập quốc tế./.


Tác giả bài viết: Nguyễn Khánh Vân –P9 VKSND tỉnh Điện Biên

Ý kiến bạn đọc

 

Liên kết

Đăng nhập

  • Đang truy cập: 90
  • Khách viếng thăm: 88
  • Máy chủ tìm kiếm: 2
  • Hôm nay: 15097
  • Tháng hiện tại: 727814
  • Tổng lượt truy cập: 8404189
2
1